കേരളത്തിൽ ഒരുപാട് കോടീശ്വരന്മാരുടെ ഏറ്റവും പ്രിയപ്പെട്ട നിക്ഷേപ മാർഗമാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് അഥവാ സ്ഥല കച്ചവടം. വിജയിച്ചാൽ വൻ ലാഭം കിട്ടുന്ന ഒരു ബിസിനസ്സ് ആണ് ഇത്. 10% ടോക്കൺ (token) കൊടുത്തു കരാർ എഴുതി ദിവസങ്ങൾക്കുള്ളിൽ അത് ലക്ഷങ്ങളും കോടികളും ലാഭത്തിൽ മറിച്ചു വിൽക്കുന്നവരും, 20 കൊല്ലത്തെ ലോൺ എടുത്തു സ്ഥലം വാങ്ങുന്ന ആളുകളും എല്ലാം കേരളത്തിൽ ഉണ്ട്.
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങളിൽ എനിക്ക് വലിയ പ്രവൃത്തി പരിചയം ഇല്ല. എൻ്റെ മാതാപിതാക്കൾ പണിത വീട് പുതുക്കി പണിതതാണ് എൻ്റെ ഏറ്റവും വലിയ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇടപാട്. സ്ഥലങ്ങളും ഫ്ലാറ്റുകളും ഒന്നും വാങ്ങി മറിച്ചു വിറ്റുള്ള പരിചയം എനിക്കില്ല. അത് കൊണ്ട് സ്ഥലമിടപാടുകളിലെ ആശാന്മാർക്കും വിദഗ്ധർക്കും വേണ്ടി അല്ല ഈ ലേഖനം. 10 സെൻ്റ് സ്ഥലം വാങ്ങുന്നതിനു 10 മാസം ടെൻഷൻ അടിച്ചു ഉറക്കം കളയുന്ന എന്നെ പോലെ ഉള്ള സാധാരണക്കാർക്കു വേണ്ടി ആണ് താഴെ എഴുതുന്നത്.
ഞാൻ സ്ഥലങ്ങൾ വാങ്ങാത്തതും, വാങ്ങി വിൽക്കാൻ ശ്രമിക്കാത്തതും മൂന്നു കാരണങ്ങൾ കൊണ്ടാണ്.
- ഒരു സ്ഥലം കണ്ട് അതിൻ്റെ വില നിശ്ചയിക്കാൻ എനിക്ക് ഒരു കഴിവുമില്ല. ഇത് പറഞ്ഞു തരാൻ സ്ഥലമിടപാടുകളിൽ പരിചയമുള്ള ആരും ഇല്ലായിരുന്നു താനും. സ്വയം ചെയ്തു പഠിക്കാൻ ഉള്ള സമ്പാദ്യം ആയപ്പോഴേക്കും ഞാൻ കൂടുതൽ നേട്ടങ്ങൾ തരുന്ന നിക്ഷേപങ്ങളിലേക്കു തിരിഞ്ഞു.
- കച്ചവടത്തിൽ ഞാൻ പുറകോട്ടാണ്. ഒരു സാധനം വില പേശി വാങ്ങാൻ എനിക്കു ഒരു കഴിവുമില്ല. വിൽക്കാൻ അതിലും മോശം ആണ്. അങ്ങനെയുള്ളപ്പോൾ, ഞാൻ ഉറച്ച വില നിലവാരം ഒന്നും ഇല്ലാത്ത സ്ഥല കച്ചവടത്തിൽ ഇറങ്ങിയാൽ ഏറ്റവും കൂടിയ വിലയ്ക്ക് വാങ്ങി ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ വിലയ്ക്ക് വിൽക്കും. അല്ലെങ്കിൽ ഭയങ്കര ഭാഗ്യം വേണം. എൻ്റെ അനുഭവത്തിൽ പണമിടപാടുകളിൽ കഴിവ് കുറഞ്ഞവർക്കു ഭാഗ്യം ഇല്ല.
- ഒരു സ്ഥലം കിട്ടിയാൽ അതിൽ കൃഷി ചെയ്തു വരുമാനമുണ്ടാക്കാൻ ഉള്ള കൃഷി പരിചയം എനിക്കില്ല. അപ്പോൾ വാടക കിട്ടുന്ന കെട്ടിടം അല്ലെങ്കിൽ എൻ്റെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപം എനിക്ക് പലിശ തരികയില്ല. നേട്ടങ്ങൾ സ്ഥലത്തിൻ്റെ വിലയിൽ ഉണ്ടാകുന്ന വർധനവിൽ മാത്രമായി ഒതുങ്ങും. ശരാശരി ഭൂമി വിലകൾ പണപ്പെരുപ്പ നിരക്കിന് ഒരുപാട് മുകളിൽ പോകാറില്ല. ഭൂമി വിലയിൽ ഉണ്ടാകുന്ന വർധനകൾ മ്യൂച്വൽ ഫണ്ട് നിക്ഷേപങ്ങളിൽ നിന്നുള്ള വളർച്ചയെക്കാൾ കുറവാണ് താനും[അടുത്ത ലേഖനത്തിൽ ഞാൻ വിശദീകരിക്കാം].
അതിനാൽ, എൻ്റെ കാഴ്ചപ്പാട് ഒരു സാധാരണ മലയാളിയുടെ കാഴ്ചപ്പാടുകൾക്ക് പോതുവേ എതിരാണ്. വായിച്ചു നോക്കിയിട്ടു സ്വയം വിലയിരുത്തുക.
എല്ലാ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങൾക്കും മറ്റു നിക്ഷേപ മാർഗ്ഗങ്ങളെ അപേക്ഷിച്ച് കുറച്ച് സവിശേഷതകളുണ്ട്. ഇവയെക്കുറിച്ച് താഴെ പറയാം.
- റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങൾക്ക് ലിക്വിഡിറ്റി (liquidity) കുറവാണ്. ഒരു ആവശ്യം വന്നാൽ ബാങ്ക് നിക്ഷേപങ്ങളോ മ്യൂച്ചൽ ഫണ്ടുകളോ പോലെ പെട്ടെന്ന് വിൽക്കാൻ പറ്റില്ല. അതേ പോലെ തന്നെ മുറിച്ചു വിൽക്കാനും പ്രയാസമാണ്. ഉദാഹരണത്തിന്, രണ്ടു മക്കളുടെ പഠനം ആവശ്യങ്ങൾക്കു വേണ്ടി 5 സെൻ്റ് സ്ഥലം വാങ്ങി ഇട്ടാൽ ആദ്യത്തെ കുട്ടിയുടെ പഠന ആവശ്യം വരുമ്പോൾ 2.5 സെൻ്റ് സ്ഥലവും രണ്ടാമത്തെ കുട്ടിയുടെ ആവശ്യത്തിന് അടുത്ത 2.5 സെൻ്റ് സ്ഥലവും എന്നിങ്ങനെ മുറിച്ചു വിൽക്കാൻ പ്രയാസമാണ്.
- മറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങളെ അപേക്ഷിച്ച് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങൾ നമ്മുടെ കയ്യിൽ വയ്ക്കുന്നതിന് ചെലവ് കൂടുതലാണ്. ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരു വീട് അല്ലെങ്കിൽ ഫ്ലാറ്റ് ആണെങ്കിൽ അതിൻ്റെ അറ്റകുറ്റപ്പണികളും പെയിന്റിംഗും, സ്ഥലമാണെങ്കിൽ പറമ്പ് വൃത്തിയായി സൂക്ഷിക്കുന്നതിലും എല്ലാം കാശ് കയ്യിൽ നിന്ന് ഇറങ്ങും.
- കേരളത്തിലെ വീടുകളിൽ നിന്നുള്ള വാടക വരുമാനം വളരെ കുറവാണ്. സ്ഥലം വാങ്ങിയ തുക ലോൺ എടുക്കുകയാണെങ്കിൽ അതിൻ്റെ മാസ അടവ് തീർത്ത് അടക്കാനുള്ള തുക വാടകയിൽ നിന്ന് ലഭിക്കണം. എങ്കിൽ മാത്രമേ വാടകക്ക് കൊടുക്കുവാൻ വേണ്ടിയുള്ള നിക്ഷേപത്തിൽ നിന്നും ലാഭമുള്ളു.
- മറ്റു നിക്ഷേപങ്ങൾക്ക് പൊതുവേ ഇല്ലാത്ത ബ്രോക്കർ ഫീസും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങൾക്ക് ബാധകമാണ്. നാട്ടു നടപ്പനുസരിച്ച് വാങ്ങുന്നവൻ വിലയുടെ 1 ശതമാനവും, വിൽക്കുന്നവൻ വിലയുടെ 2 ശതമാനവുമാണ് ബ്രോക്കർ ഫീസ് കൊടുക്കേണ്ടത്. അപ്പോൾ വാങ്ങി വിറ്റ് കഴിയുമ്പോൾ 3% നമ്മുടെ കയ്യിൽ നിന്ന് പോകും.അതേ പോലെ തന്നെ 8% സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും 2% രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസും ഉണ്ട്. ഇതെല്ലാം വെച്ച് കണക്കു കൂട്ടുമ്പോൾ വില 13% കൂടിയാൽ മാത്രമേ ബ്രോക്കർ ഫീസും രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും മുതൽ ആവുകയുള്ളൂ. സെന്റിന് ₹10,00,000 [പത്തു ലക്ഷം] ഉള്ള സ്ഥലം വാങ്ങിയാൽ വില കൂടി ₹ 11,30,000 [പതിനൊന്നു ലക്ഷത്തി മുപ്പതിനായിരം] ആയാൽ മാത്രമേ നമ്മൾക്കു മുടക്കു മുതൽ തിരിച്ചു കിട്ടൂ.
ഇതിനു പുറമേ സ്ഥല കച്ചവടങ്ങളിൽ നിന്നും ലഭിക്കുന്ന വരുമാനത്തിന് ക്യാപിറ്റൽ ഗൈൻസ് നികുതി അഥവാ മൂലധന നേട്ടത്തിന് നികുതി കൊടുക്കേണ്ടി വരും.
ഇവയെല്ലാം കണക്കു കൂട്ടിയിട്ടു മാത്രമേ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപങ്ങൾ നടത്താവൂ.
പൊതുവായി രണ്ടു തരത്തിൽ ആണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപം നടക്കുക.
ഈ രണ്ടു വിഭാഗത്തെ കുറിച്ചും വിശദമായി അടുത്ത ലേഖനങ്ങളിൽ പറയാം.
അടുത്ത ലേഖനം: താമസിക്കുവാനുള്ള വീട്